Immer mehr Menschen haben in der heutigen Zeit das eigene Heim als ein Lebensziel.
Ein sehr geringer Anteil von diesen Personen kann diesen Wunsch jedoch mit den eigenen finanziellen Mitteln erfüllen. Aus diesem Grund benötigen die meisten potentiellen Eigentümer einen Immobilienkredit bzw. eine Baufinanzierung.

Im Bereich der Baufinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten, auf welche Weise man das eigene Haus oder die eigene Wohnung zukünftig finanzieren kann. Die am meisten genutzte Variante ist sicherlich die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen, welches Sie als Kunde von Ihrer Bank erhalten können. Da es sich in den meisten Fällen vom Finanzierungsvolumen her um eine große Kreditsumme handelt, sind von Seiten des Kunden und von Seiten der Bank her einige wichtige Fakten zu beachten. Zunächst muss geklärt werden, wie hoch der Finanzierungsbedarf des Kunden insgesamt ist. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz zwischen den Kosten für den Kauf des Hauses bzw. der Wohnung (hierzu zählen z.B. auch Notarkosten, Maklerkosten etc.) und dem vorhandenen Eigenkapital. Im Allgemeinen sollte bei einer soliden Baufinanzierung das Eigenkapital mindestens 20 Prozent betragen, was aber natürlich keine zwingende Bedingung bei der Finanzierung darstellt.

Nachdem die Höhe des Finanzierungsbedarfs ermittelt ist, sollte man anhand der monatlichen Einnahmen und Ausgaben errechnen, welche monatliche Rückzahlungsrate des Immobilienkredites in etwa für den Kunden tragbar ist. Hier kann beispielsweise die bisher gezahlte Miete als Richtwert dienen, denn in den meisten Fällen ist diese als Minimum auch als Rate gut tragbar. Grundsätzlich sollten in der Rechnung alle fest kalkulierbaren Einnahmen wie Gehalt und evt. Kindergeld mit einbezogen werden. Variable Einnahmen wie z.B. Überstundengeld sollte man allerdings vorsichtshalber außen vor lassen. Ohnehin sollten Sie als Kunde auch darauf achten, beim Errechnen der tragbaren Belastung sehr “vorsichtig” zu rechnen und dabei besser noch etwas Spielraum zu lassen, bevor im schlimmsten Falle irgendwann die Belastung durch Veränderungen der Situation nicht mehr tragbar wird.

Ein weiterer Schritt nach der Einnahmen-und Ausgabenrechnung ist die Einigung über den zu zahlenden Kreditzinssatz. Hier gibt es für Sie als Kunden ebenfalls verschiedene Möglichkeiten.
Welche Variante im Hinblick auf die Art der Zinsgestaltung die Beste ist, lässt sich meistens anhand der aktuellen Zinssituation am Kapitalmarkt festlegen. Grundsätzlich kann man zwischen einem variablen Zinssatz und einem Festzinssatz wählen. Der variable Zinssatz passt sich in regelmäßigen Abständen dem aktuellen Marktzins an und wird daher besonders in Hochzinsphasen gewählt, da der Kunde die dann hohen Kreditzinsen nicht festschreiben möchte.
Die Zinsfestschreibung beläuft sich in der Regel zwischen 5 bis 10 Jahren und macht für den Kunden besonders in Niedrigzinsphasen Sinn, denn so kann er sich die niedrigen Zinsen auf viele Jahre mit einem festgeschriebenen Zinssatz sichern.

Aufgrund der nun festgelegten Daten wie benötigte Darlehenssumme, Zinssatz und der monatlichen Rate ergibt sich im Folgenden die Laufzeit des Hypothekendarlehens.
Diese liegt in der Regel je nach gewählter Höhe der Tilgung zwischen 15 und 30 Jahren.
Sind die angesprochenen Rahmendaten festgelegt, ist die weitere Vorgehensweise auf Seiten der Bank die “Einforderung” von Sicherheiten für den in Zukunft bereitgestellten Immobilienkredit.
Im Normalfall wird als Sicherheit eine Grundschuld bzw. Hypothek auf das zu finanzierende Objekt bzw. Grundstück zu Gunsten der Bank eingetragen. Dieses hat zur Folge, dass die Bank so lange Eigentümerin der Immobilie/ des Grundstücks bleibt, bis das Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt ist und das Kreditinstitut die Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt wieder löschen lässt. Andere Möglichkeiten der Sicherung sind die Übernahme von Bürgschaften durch Dritte oder auch die Verpfändung von Spareinlagen und Wertpapieren.
Aufgrund der Höhe des Darlehens sind diese Sicherheiten allerdings in der Praxis recht selten bei einer Baufinanzierung.

Neben der Baufinanzierung durch einen Immobilienkredit / Hypothekendarlehen bei der Bank gibt es ferner die alternative Möglichkeit der Finanzierung durch einen Bausparvertrag.
Dieser wird im Normalfall schon mehrere Jahre vor der eigentlichen Inanspruchnahme abgeschlossen, da er neben der späteren Darlehensphase zunächst eine Ansparphase beinhaltet. Im Rahmen dieser Ansparphase sammelt der Kunde also zunächst ein gewisses Eigenkapital als Grundlage der späteren Finanzierung an. Ist der Bausparvertrag unter bestimmten Voraussetzungen zuteilungsreif, kann der Kunde nun das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Der Vorteil der Baufinanzierung durch das Bauspardarlehen gegenüber des Hypothekendarlehens ist der fast immer zum Teil erheblich niedrigere Darlehenszins.
Dieser Zinssatz ist fortan für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und man hat dadurch zudem den Vorteil einer sehr guten Kalkulierbarkeit für die zukünftige Darlehenstilgung.

Bei der Absicherung der Baufinanzierung verläuft es zumeist wie bei der Finanzierung über die Bank, nämlich durch Eintragung einer Grundschuld. Zudem bieten die Bausparkassen fast immer den Abschluss einer Risikoversicherung an, die z.B. bei Tod des Bausparers in Kraft tritt.
Die Baufinanzierung über einen Immobilienkredit oder einen Bausparvertrag kann natürlich in beliebiger Form kombiniert werden. Diese Vorgehensweise ist sogar recht häufig in der Praxis zu finden, die meisten Hausfinanzierer decken die Kaufkosten durch einen Kombination von Eigenkapital, Hypothekendarlehen und einem Bausparvertrag inklusive Bauspardarlehen ab.
Häufig wird auch eine Kapitallebensversicherung mit in die Finanzierung mit einbezogen.
Sie dient natürlich zum Einen der Absicherung der Hinterbliebenen beim Tod des Hauptverdieners und zum Anderen auch als Eigenkapital oder sie wird zur vollständige oder teilweise Tilgung des Kredites verwendet. Oftmals wird z.B. bei einer Baufinanzierung durch den Immobilienkredit die Tilgung während der gesamten Laufzeit ausgesetzt und stattdessen zahlt der Finanzierer in eine Kapitallebensversicherung ein. Der entstandene Auszahlungsbetrag am Ende der vereinbarten Laufzeit der Versicherung inklusive Zinsen und Überschussbeteiligung kann nun zur Tilgung des Darlehens in einer Summe verwendet werden.

Neben der Baufinanzierung für Privatpersonen gibt es diese natürlich auch im gewerblichen Bereich. Auch Unternehmen, die sich beispielsweise vergößern möchten, nehmen oftmals zur Baufinanzierung Immobilienkredite in Anspruch. Die grundsätzliche Vorgehensweise ist ähnlich wie bei der Finanzierung von Privatpersonen. Anstelle der Einnahmen-und Ausgabenrechnung tritt hier natürlich die Bilanz bzw. die Gewinn-und Verlustrechnung der juristischen Person.
Ferner wird im weiteren Ablauf auch hier fast immer eine Grundschuld zu Gunsten der kreditgebenden Bank eingetragen, um das Darlehen weitestgehend abzusichern.

Gerade im Bereich der gewerblichen Baufinanzierung ist es üblich, dass das zugesagte Baudarlehen nicht direkt in einer Summe als Kredit zur Verfügung gestellt wird, sondern je nach Baufortschritt nach und nach in Anspruch genommen wird (falls es sich um einen Neubau handelt).

Neben der eigentlichen Finanzierung sollte man auch auf einige rechtliche Dinge achten, die mit der Baufinanzierung verbunden sind. Dies beginnt bei der Eintragung der Grundschuld auf die Bank, wodurch diese rechtlich Eigentümerin Ihrer Immobilie / Grundstückes wird. Ferner ist natürlich schon vorher bei evt. Kaufverträgen und Maklervereinbarungen genauestens auf Formulierungen zu achten. Hilfe erhält man hier schon dadurch, dass z.B. Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien notariell beurkundet sein müssen.

Insgesamt betrachtet ist die Baufinanzierung bzw. der Immobilienkredit eine umfangreiche Angelegenheit, die Sie allerdings mit den nötigen Informationen und Beratungen durch die zuständigen Stellen positiv in Angriff nehmen können.